Bestandsplanung · 4. August 2026
Bestandsplan erstellen lassen in Wien: Grundlage für Umbau und Einreichung
Wann ein aktueller Bestandsplan nötig ist, wie die Aufnahme vor Ort abläuft und welche Genauigkeit für Planung, Flächenprüfung und Einreichung erforderlich ist.
Kurzantwort: Ein Bestandsplan zeigt den heute vorgefundenen Zustand eines Gebäudes oder einer Wohnung. Für Umbau, Einreichung oder Flächenprüfung muss er so genau sein, wie es der weitere Zweck verlangt. Historische Baupläne helfen bei der Vorbereitung, ersetzen aber die Aufnahme vor Ort nicht, wenn der aktuelle Zustand unklar ist.
Bestandsplan und bewilligter Konsens sind nicht dasselbe
Der Bestandsplan dokumentiert, was bei der Aufnahme sichtbar und messbar vorhanden ist. Der baurechtliche Konsens ergibt sich aus bewilligten oder wirksam angezeigten Plänen, Bescheiden und den zugehörigen Unterlagen. Gerade in älteren Wiener Gebäuden können Unterschiede bestehen.
Die Planungsgrundlage sollte deshalb zwei getrennte Aussagen ermöglichen:
- So wurde das Objekt aktuell aufgenommen.
- So ist das Objekt in den Bauakten dokumentiert.
Erst der Vergleich zeigt, ob vor dem geplanten Umbau weitere Klärungen nötig sind. Unser Ratgeber zur Planeinsicht bei der MA 37 erklärt, wie die bewilligten Unterlagen beschafft und vorbereitet werden.
Ein Bestandsplan schafft selbst keinen baurechtlichen Konsens und legalisiert keine Abweichung. Wenn Aufnahme und Bauakt nicht übereinstimmen, ist gesondert zu prüfen, ob weitere Unterlagen oder ein baubehördliches Verfahren erforderlich sind.
Wann ein aktueller Plan gebraucht wird
Ein Bestandsplan ist besonders sinnvoll, wenn:
- keine verlässlichen Pläne vorhanden sind
- vorhandene Pläne erkennbar vom heutigen Zustand abweichen
- Räume zusammengelegt oder geteilt werden sollen
- tragende Bauteile betroffen sein könnten
- Sanitär- oder Küchenbereiche verlegt werden
- Nutzflächen nachvollziehbar geprüft werden sollen
- ein Einreichplan auf dem tatsächlichen Bestand aufbauen muss
Für eine reine Möblierungsstudie kann eine geringere Informationsdichte genügen als für ein baubehördliches Verfahren. Auch Flächenangaben können je nach Zweck auf unterschiedlichen Grundlagen beruhen, etwa auf der Bauordnung, dem Mietrechtsgesetz oder einer vertraglich vereinbarten Flächenermittlung. Der Verwendungszweck wird daher vor der Aufnahme festgelegt.
So läuft die Bestandsaufnahme vor Ort ab
Vor dem Termin werden vorhandene Unterlagen gesichtet und offene Punkte markiert. Vor Ort werden die zugänglichen Räume systematisch aufgenommen. Je nach Auftrag gehören dazu:
- Raumgeometrie und Wandstärken
- Öffnungen, Türen und Fenster
- Raumhöhen und relevante Niveaus
- sichtbare Stützen, Unterzüge und Schächte
- Sanitärobjekte und wichtige Anschlusspunkte
- Treppen, Balkone, Loggien und Außenbezüge
- fotografische Dokumentation zur Plausibilisierung
Messgeräte beschleunigen die Aufnahme, ersetzen aber keine Kontrolle. Diagonalen, wiederholte Maße und logische Maßketten helfen, Fehler früh zu erkennen.
Welche Genauigkeit sinnvoll ist
Die notwendige Genauigkeit hängt von der Aufgabe ab. Eine verlässliche Aufnahme benennt außerdem ihre Grenzen. Nicht zugängliche Bauteile, verkleidete Schächte oder verdeckte Konstruktionen dürfen nicht als sicher bekannt dargestellt werden.
Für spätere Einreichpläne sind die gesetzlichen Inhalte aus § 64 Bauordnung für Wien und der Wiener Bauplanverordnung maßgeblich. Der Bestandsplan allein ist noch kein vollständiger Einreichplan. Einreichunterlagen müssen die gesetzlichen Inhalte erfüllen und von den jeweils erforderlichen Personen gefertigt werden.
Welche Informationen ein guter Plan enthält
Ein brauchbarer Bestandsplan zeigt mehr als Außenmaße. Je nach Zweck gehören dazu:
- Maßstab und eindeutige Planbezeichnung
- nachvollziehbare Maßketten
- Raumbezeichnungen und relevante Flächen
- Wandstärken und Öffnungsmaße
- Höhenkoten und Schnittbezüge
- sichtbare konstruktive Elemente
- Aufnahmedatum und Bearbeitungsstand
- Kennzeichnung nicht verifizierter Bereiche
Für die digitale Übergabe behandelt die ÖNORM A 6241-1:2025 Strukturen für zweidimensionale CAD-Daten und digitale Bauwerksdokumentation. Welche Planarten, Maßstäbe und Formate tatsächlich geliefert werden, wird im Auftrag festgelegt. Möglich sind je nach Zweck etwa Grundrisse, Schnitte oder Ansichten sowie PDF- und bearbeitbare CAD-Dateien.
Wo die Bestandsaufnahme an Grenzen stößt
Eine zerstörungsfreie Aufnahme kann keine verborgene Konstruktion garantieren. Die tatsächliche Lage von Leitungen, die Tragwirkung einer Wand oder der Aufbau einer Decke lässt sich aus der Raumgeometrie allein nicht sicher ableiten.
Wenn diese Informationen für das Vorhaben entscheidend sind, können zusätzliche Schritte erforderlich sein:
- Bauteilöffnung
- Leitungsortung
- statische Untersuchung
- Materialprüfung
- Abgleich mit weiteren Bauakten
Diese Leistungen werden gesondert definiert und nur dort eingesetzt, wo sie für eine Entscheidung tatsächlich nötig sind.
Welche Faktoren den Preis bestimmen
Der Aufwand hängt insbesondere ab von:
- Größe und Anzahl der Ebenen
- Komplexität der Raumgeometrie
- Möblierung und Zugänglichkeit
- Umfang vorhandener Pläne
- gewünschter Darstellungstiefe
- erforderlichen Schnitten und Ansichten
- Datenformat und Weiterverwendung
- notwendigem Konsensvergleich
Ein klarer Lieferumfang nennt daher nicht nur Quadratmeter, sondern auch Planarten, Maßstab, Dateiformate und ausdrücklich ausgeschlossene Untersuchungen.
Quellen und Stand
Quellen geprüft am 4. August 2026. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.
- § 64 Bauordnung für Wien (Rechtsinformationssystem des Bundes)
- § 1 Wiener Bauplanverordnung (Rechtsinformationssystem des Bundes)
- ÖNORM A 6241-1:2025, ergänzende Unterlagen (Austrian Standards)
- Planarchiv der Baupolizei: bewilligte Baupläne (Stadt Wien, MA 37)
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Zur EinreichplanungFAQ
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Bestandsplan und Konsensplan?
Der Bestandsplan bildet den aktuell aufgenommenen Zustand ab. Der baurechtliche Konsens ergibt sich aus bewilligten oder wirksam angezeigten Plänen, Bescheiden und den dazugehörigen Unterlagen. Beide Zustände können übereinstimmen, müssen es aber nicht.
Reicht ein alter Verkaufsgrundriss als Bestandsplan?
Für eine erste Orientierung vielleicht, für eine belastbare Planung häufig nicht. Verkaufsgrundrisse können vereinfacht, nicht maßstäblich oder ohne konstruktiv wichtige Angaben erstellt sein.
Muss für einen Bestandsplan alles geöffnet werden?
Nein. Eine normale Bestandsaufnahme erfasst zugängliche und sichtbare Geometrien. Verdeckte Konstruktionen oder Leitungen können nur mit zusätzlichen Untersuchungen oder gesicherten Unterlagen beurteilt werden.
Legalisiert ein Bestandsplan bestehende Abweichungen?
Nein. Ein Bestandsplan dokumentiert den aufgenommenen Zustand, schafft aber keine baubehördliche Bewilligung. Abweichungen vom Konsens müssen gesondert fachlich und rechtlich beurteilt werden.
Was kostet ein Bestandsplan?
Der Aufwand hängt von Fläche, Raumgeometrie, Zugänglichkeit, gewünschter Genauigkeit, vorhandenen Unterlagen und dem Verwendungszweck ab. Ein seriöser Fixpreis setzt einen klar definierten Aufnahme- und Lieferumfang voraus.